房地產項目研究方法第一節(jié)、擬建區(qū)域目標地塊研究土地評估是項目開發(fā)前期的一項重要工作，目的是進行項目可行性分析和形成項目的初步規(guī)劃。通常運用SWOT分析，綜合對比企業(yè)內部具有的優(yōu)勢和劣勢及其面臨的外部威脅和機會，做出該區(qū)域的總體評價和企業(yè)可行的開發(fā)規(guī)劃。包括： 1、根據(jù)開發(fā)商的實力和行業(yè)經驗，綜合分析開發(fā)商的資源供給、投資籌措能力、投資成本與費用等方面，進行項目財務評價。 2、全面考慮外部不可控因素，評估項目的風險并確定風險規(guī)避方式、進行項目規(guī)劃。 3、對比開發(fā)商面臨的內、外部環(huán)境，發(fā)現(xiàn)機會，預見風險。制定項目投資計劃，確定項目發(fā)展規(guī)劃和建設規(guī)模。 4、通過分析地塊周邊項目交通環(huán)境、宏觀或區(qū)域市場競爭狀況、城市規(guī)劃、購房市場情況確定項目地塊價值。 5、開發(fā)周期三年以上的項目，必須分析研究宏觀經濟運行，關注行業(yè)發(fā)展變化周期。第二節(jié)、競爭市場供應狀況研究 區(qū)域性是房地產最重要的一個特性，這一特性使土地的利用形態(tài)受到位置的嚴格限制。房地產區(qū)域特性主要包含自然地理環(huán)境、經濟地理環(huán)境、人文環(huán)境三個方面。雖然購買者可能不是來自于某一特定區(qū)域，但一旦購買某一樓盤后的主要消費行為將帶有很強的區(qū)域特定。因此對于特定樓盤周邊環(huán)境的調研，即區(qū)域特征研究，以及競爭研究都帶著非常強的區(qū)域性色彩。并且，針對置業(yè)消費的研究，也是對特定區(qū)域產品的需求研究。 但在房地產研究過程中，由于房地產的復雜性，以及消費者對房地產產品的認知存在比較大的盲區(qū)，因此針對消費者的研究一般只是針對其置業(yè)消費進行深入研究，而對競爭產品的研究需要針對其產品進行具有針對性的探討。需要注意的是，房地產供應市場經營者眾多，因此該行業(yè)研究對供應研究的重視程度遠遠高于其他行業(yè)，在開發(fā)商看來，供應研究甚至比消費需求研究更重要。 1、 區(qū)域市場分析—— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。 2、新盤匯總分析—— 階段性對新盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。 第三節(jié)、目標市場需求細分研究 樓盤項目在地理位置、項目類型基本確定下來后，即決定了該項目只是滿足一部分消費者的購房需求，并非所有的購房者會采取購買行為，哪一部分客戶購買該樓盤將是開發(fā)商關注的問題。一般可以結合人口統(tǒng)計資料及購房者需求的心理分析，根據(jù)收入水平和文化層次的不同劃分主要客戶群和潛在客戶群。 1、根據(jù)項目自身特點、項目所處地理位置及周邊交通條件判斷主要目標客戶群。 2、通過消費者需求調查，分析主要和潛在購房者需求特征，預測市場容量。 第四節(jié)、項目的經濟效益分析 房地產開發(fā)項目投資包括固定資產的投資與流動資產的投資二部分。項目資金來源方式、籌措方式的確定，項目的項目融資的費用的預算，都將對項目的經濟受益產生影響，也應在經濟效益分析中體現(xiàn)。 1、房地產開發(fā)項目的財務分析。包括項目土地取得成本、前期費用、建安成本，銷售成本及廣告費用等的分析與測算。對關鍵性的財務指標進行計算，如投資利潤率，投資回收期、內部收益率（IRR），資金的財務凈現(xiàn)值（FNPV）等進行計算。 2、房地產開發(fā)項目投資風險分析。包括項目出現(xiàn)的系統(tǒng)性的風險，如政策的變化與調整的分析。另外還有項目的盈虧平衡分析、敏感性分析等定量分析方法，并把定量分析和定性分析結合起來