主要是保證外部看得見項(xiàng)目，體現(xiàn)展示性，在地塊什么位置，布置什么物業(yè)功能，用在綜合體里面的物業(yè)排布，萬達(dá)強(qiáng)行要求商業(yè)展示面不低于200米。
關(guān)鍵要點(diǎn)1：看得見——土地價(jià)值評估；土地價(jià)值評估案例
關(guān)鍵要點(diǎn)2：看什么——形象展示面放什么；給消費(fèi)者什么樣的形象；業(yè)態(tài)和品牌選址要求
關(guān)鍵要點(diǎn)3：客戶怎么來——需要讓客戶看到以后有感覺，看到什么很關(guān)鍵，直接決定項(xiàng)目定位、檔次、形象和主題，看到什么讓客戶產(chǎn)生聯(lián)想，并吸引客戶進(jìn)店消費(fèi)。
第二步：“進(jìn)得來”——做好外部交通銜接
進(jìn)得來包括交通組合方式、構(gòu)成比例，關(guān)注來本質(zhì)是回答項(xiàng)目的外部交通銜接方式、如何順利搭接外部交通方式，不同等級購物中心交通方式差異化對待。
關(guān)鍵要點(diǎn)1：分析項(xiàng)目四至的道路等級，現(xiàn)狀與未來的道路等級，道路等級決定項(xiàng)目定位等級和輻射范圍，等級越高，道路要求越高；
關(guān)鍵要點(diǎn)2：提前評估消費(fèi)者的來消費(fèi)的方式與比例，區(qū)別交通設(shè)計(jì)導(dǎo)向，私家車？公交車？地鐵？步行？不同類型的購物中心交通組合方式完全不同，城市級與社區(qū)級完全不同；
關(guān)鍵要點(diǎn)3：對未來交通擁堵點(diǎn)的判斷，建成后及建成后的預(yù)判；
關(guān)鍵要點(diǎn)4：交通出入口考慮擁堵點(diǎn)、便捷性、安全性及相互干擾等問題；
關(guān)鍵要點(diǎn)5：進(jìn)得來還得出的去，即項(xiàng)目的安全性，保證出車庫不遇到車禍。
第三步：“停得下”——做足停車位/停車動(dòng)線
項(xiàng)目車位配置多少才算夠用，滿足最大負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的80%停車位需求即可，停車數(shù)量在地塊允許的條件下，與項(xiàng)目區(qū)位屬性、公共交通、地鐵直接相關(guān)。
關(guān)鍵要點(diǎn)1：不同等級、不同類型的購物中心對停車位的需求完全不一樣；城市級/區(qū)域級/社區(qū)級/家庭型/年輕時(shí)尚型.....對車位的要求完全不一樣
關(guān)鍵要點(diǎn)2：注意綜合體內(nèi)部停車位指標(biāo)的共享和協(xié)調(diào)；
關(guān)鍵要點(diǎn)3：停車位的數(shù)量關(guān)系到地下車庫層數(shù)，最直接影響成本和負(fù)一層利用；
關(guān)鍵要點(diǎn)4：注意不同物業(yè)類型在停車位方面的分區(qū)和共享，方便后期管理；
關(guān)鍵要點(diǎn)5：優(yōu)化停車動(dòng)線，停車位車位劃割，包括出入口，提高車位使用效率。
第四步：“流得動(dòng)”——內(nèi)部人流動(dòng)線設(shè)計(jì)
關(guān)鍵要點(diǎn)1——出入口：如人的臉面和嘴巴，出入口設(shè)計(jì)不合理，人流導(dǎo)入會(huì)受影響，但必須區(qū)別對待形象入口和人流入口的區(qū)別；
關(guān)鍵要點(diǎn)2——中庭設(shè)計(jì)：中庭如人的心臟，人流進(jìn)入以后在中庭聚集再通過連接中庭的通道，所以中庭的位置、形式、個(gè)數(shù)、方式很重要；
關(guān)鍵要點(diǎn)3——水平動(dòng)線：水平動(dòng)線結(jié)合中庭設(shè)計(jì)，使同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示，使消費(fèi)者能輕松看見商店內(nèi)的展示細(xì)部，適度長度；
關(guān)鍵要點(diǎn)4——垂直動(dòng)線：誘使購物者離開低樓層前往另一個(gè)樓層購物，這在設(shè)計(jì)上是樓層垂直動(dòng)線要解決的問題，高層人氣決定購物中心成敗；
關(guān)鍵要點(diǎn)5——跨層動(dòng)線：超過6層的購物中心，消費(fèi)者已經(jīng)很難一層一層的走到頂層，有跨層電梯來引導(dǎo)消費(fèi)者往下向下流動(dòng)，類似于瀑布往下。
第五步：“逛得爽”——設(shè)計(jì)主題層及主題區(qū)
目的：保證目標(biāo)消費(fèi)者迅速找到目標(biāo)樓層，同時(shí)逛的時(shí)候有品牌豐富度，主次搭配；深、面寬、硬件設(shè)計(jì)完全不一樣，如兒童、電影院、百貨、溜冰場；
關(guān)鍵要點(diǎn)——主題區(qū)：圍繞各層的主力店，設(shè)計(jì)以主力店為核心的業(yè)態(tài)，方便業(yè)態(tài)互動(dòng)，后期鋪位劃割、招商。
第五步：“逛得爽”——設(shè)計(jì)主題層及主題區(qū)
目的：保證目標(biāo)消費(fèi)者迅速找到目標(biāo)樓層，同時(shí)逛的時(shí)候有品牌豐富度，主次搭配；深、面寬、硬件設(shè)計(jì)完全不一樣，如兒童、電影院、百貨、溜冰場；
關(guān)鍵要點(diǎn)——主題區(qū)：圍繞各層的主力店，設(shè)計(jì)以主力店為核心的業(yè)態(tài)，方便業(yè)態(tài)互動(dòng)，后期鋪位劃割、招商。
第六步：“切得好”——鋪位劃割及組合
目的：保證資源占有與租金貢獻(xiàn)匹配，最大化臨街鋪位，采用切小合大原則；
關(guān)鍵要點(diǎn)1——先業(yè)態(tài)再鋪位：以業(yè)態(tài)確定鋪位的資源劃分；
關(guān)鍵要點(diǎn)2——先主后次：先搞定主力店的鋪位要求，再圍繞主力店切分散鋪；
關(guān)鍵要點(diǎn)3——能用則用，充分利用公共設(shè)施，如衛(wèi)生間、過道、樓梯等人流；
關(guān)鍵要點(diǎn)4——能省則省，減少公共通道、輔助設(shè)施對通道資源的占用。
第七步：“撐得住”——輔助設(shè)施和電梯設(shè)備
目的：看輔助設(shè)施和機(jī)電設(shè)備能否支撐購物中心的正常運(yùn)營；
關(guān)鍵要點(diǎn)1——衛(wèi)生間配置：不同主題/級別的購物中心對衛(wèi)生間配置不同；
關(guān)鍵要點(diǎn)2——補(bǔ)貨通道：中高檔的購物中心的補(bǔ)貨通道設(shè)計(jì)；
關(guān)鍵要點(diǎn)3——電梯等機(jī)電設(shè)備，看機(jī)電設(shè)備能否支撐項(xiàng)目運(yùn)營。